El polígono urbanístico Parque de Oza, en A Coruña, enfrenta una controversia técnica y legal por un exceso de edificabilidad del 29,6%, según un recurso presentado ante el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia. El vecino Víctor Porto impugna el convenio entre el Concello y los promotores, respaldado por un informe del arquitecto Valentín Souto. La discrepancia afecta directamente la viabilidad urbanística, el valor del suelo y la sostenibilidad del desarrollo residencial previsto para mil viviendas.
¿Qué significa el 29,6% de exceso de edificabilidad en Parque de Oza?
El informe de Valentín Souto establece que la edificabilidad legalmente admisible para el polígono es de 96.006 m², basada en los parámetros de densidad, altura y uso del suelo previstos en la Ley del Suelo de Galicia. Sin embargo, el convenio suscrito fija 136.404,50 m², una cifra 1,42 veces superior al límite de sostenibilidad fijado por la norma autonómica.
Este desfase no es meramente aritmético. Implica una sobredensificación estructural, con impacto en infraestructuras, movilidad, servicios públicos y calidad del entorno. La diferencia de 28.996,02 m² equivale a más de 270 viviendas adicionales —más allá de lo previsto en el Estudio de Detalle de 2008.
Alturas máximas y su evolución legal
El plan general de 1998 asignó al polígono una edificabilidad vinculada a alturas entre seis y nueve plantas. En 2008, el Estudio de Detalle confirmó que, aplicando esos límites, el aprovechamiento real posible era de 112.012,98 m², con 107.408,48 m² edificables. Pero el plan general de 2013 elevó las alturas máximas a ocho y once plantas, y reasignó la superficie total a 136.404,50 m².
Esta modificación no fue acompañada de un análisis de sostenibilidad urbana ni de evaluación de impacto ambiental actualizada. El informe de Souto subraya que la nueva cifra no respeta el principio de proporcionalidad exigido por la Ley 2/2011, de Suelo de Galicia.
¿Es legal el convenio firmado entre el Concello y la Junta de Compensación?
La Junta de Compensación, que agrupa a los promotores, defiende que la edificabilidad de 136.404,50 m² “es la que tiene asignada desde 1998”. Sin embargo, este argumento ignora que la normativa urbanística no se congela con la aprobación inicial de un plan general. La Ley del Suelo de Galicia exige que cada modificación sustancial —como el aumento de alturas— se someta a verificación de compatibilidad con los criterios de sostenibilidad, equilibrio territorial y capacidad de absorción del entorno.
El recurso señala que no se realizó una evaluación de impacto urbanístico obligatoria para actuaciones de esta magnitud. Tampoco se actualizó el estudio de viabilidad de infraestructuras, a pesar de que el polígono incrementará la población en más de 2.500 habitantes.
Marco legal aplicable
La Ley 2/2011, de Suelo de Galicia, en su artículo 42, exige que los planes y convenios urbanísticos respeten los límites de densidad y edificabilidad sostenibles. El artículo 58.2 exige que los convenios de compensación incluyan una justificación técnica y jurídica de la edificabilidad asignada. Ninguna de estas exigencias aparece debidamente documentada en el expediente actual.
¿Cuál es el impacto económico del exceso de edificabilidad?
El desfase no solo tiene consecuencias legales. Tiene un efecto directo en el valor del suelo, la financiación de infraestructuras y la equidad fiscal. Cada metro cuadrado de edificabilidad excedente representa ingresos adicionales para los promotores, pero también costes ocultos para el Concello: mayor demanda de agua, saneamiento, transporte público y equipamientos.
Según estimaciones preliminares, el exceso de 28.996 m² podría generar ingresos extra de más de 4,3 millones de euros para los promotores —sin que el Ayuntamiento haya garantizado contraprestaciones equivalentes en infraestructuras o suelo público.
Datos Clave
- El polígono Parque de Oza tiene asignados 136.404,50 m² de edificabilidad, frente a los 96.006 m² admisibles según la Ley del Suelo de Galicia.
- La diferencia representa un exceso del 29,6%, equivalente a 270 viviendas adicionales.
- El Estudio de Detalle de 2008 ya advertía que no era posible materializar 20.962 m² del aprovechamiento autorizado en 1998.
- El plan general de 2013 elevó las alturas máximas a ocho y once plantas, sin evaluación de impacto urbano actualizada.
- La Junta de Compensación defiende la cifra actual, pero no aporta justificación técnica conforme al artículo 58.2 de la Ley 2/2011.
¿Qué sucede con los estudios arqueológicos y la sostenibilidad ambiental?
Paralelamente, se han realizado sondajes arqueológicos en los terrenos del polígono. Estos trabajos no son meramente formales: revelan la presencia de restos de interés patrimonial que, según la normativa de Patrimonio Histórico de Galicia, exigen medidas de protección o intervención previa. Su existencia refuerza la necesidad de una evaluación integral —no solo urbanística, sino también cultural y ambiental— antes de autorizar cualquier actuación.
La sobredensificación también afecta la capacidad de absorción del sistema de drenaje, la calidad del aire y la permeabilidad del suelo. Ningún informe técnico reciente aborda estos factores de forma vinculante.
Contexto actual y presión urbanística
En 2026, Galicia registra una presión creciente sobre suelo urbano consolidado, impulsada por la demanda de vivienda asequible y la especulación en zonas periféricas. Parque de Oza es un caso paradigmático: un desarrollo de gran escala, con escasa transparencia en la asignación de edificabilidad y sin mecanismos efectivos de participación ciudadana. La resolución del recurso podría sentar jurisprudencia sobre cómo se aplican los límites de sostenibilidad en futuros polígonos.
