La compraventa de viviendas cayó un 2,2 % en marzo de 2026 respecto al mismo mes de 2025, con 61.295 operaciones. Es el tercer descenso consecutivo del año y consolida un primer trimestre negativo: -2,6 % interanual. Aunque 2025 cerró con un alza del 11,5 % —la cifra más alta desde 2007—, el impulso no se ha sostenido. La escasez de oferta, la presión sobre los precios y las dificultades de acceso para jóvenes y rentas bajas explican parte de esta desaceleración.
¿Por qué cae la compraventa de viviendas tras un 2025 récord?
El repunte de 2025 fue atípico: 714.237 operaciones, impulsado por demanda reprimida, tipos de interés aún moderados y ayudas fiscales. Pero en 2026, los efectos se han revertido. Los tipos de interés del euríbor siguen en niveles elevados, el crédito hipotecario se ha endurecido y la oferta de vivienda nueva se ha contraído. Además, el stock de vivienda disponible no crece al ritmo de la demanda, lo que mantiene los precios al alza y limita la capacidad de compra.
El desfase entre oferta y demanda
La vivienda usada subió un 0,2 % en marzo (48.238 operaciones), registrando su mejor marzo desde 2007. Esto evidencia que los compradores se desplazan al segmento secundario por falta de alternativas. En contraste, la vivienda nueva cayó un 10,2 % (13.057 unidades), con tres meses consecutivos a la baja. La causa principal es la escasez de suelo urbanizable, los retrasos en licencias y el aumento de costes de construcción.
¿Qué papel juega la vivienda protegida en este escenario?
La vivienda protegida registró 3.795 transacciones en marzo: un 10,4 % menos que en 2025. Su peso en el total se mantiene en torno al 6,2 %, lejos del 15–20 % recomendado por la UE para garantizar equidad territorial. La baja ejecución de planes autonómicos, los plazos de adjudicación excesivos y la falta de financiación pública explican su debilidad estructural.
El impacto regional: nueve comunidades en rojo
En marzo, nueve comunidades autónomas registraron caídas: Cantabria (-15,4 %), País Vasco (-11,6 %), Canarias (-8,9 %), Baleares (-8,3 %), Murcia y Andalucía (-6,5 % cada una). Las únicas alzas se dieron en Castilla-La Mancha, Extremadura y La Rioja —regiones con menor presión demográfica y precios más accesibles. Este patrón refleja la desigualdad territorial en el acceso a la vivienda y la concentración de la demanda en zonas turísticas y metropolitanas.
¿Cómo afecta la normativa actual a la compraventa de viviendas?
El marco legal condiciona directamente la oferta. La Ley de Vivienda (2023) obliga a los ayuntamientos con más de 50.000 habitantes a destinar al menos el 30 % de su suelo urbanizable a vivienda protegida, pero su aplicación es irregular. Además, la reforma del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en varias comunidades ha encarecido las compras, especialmente para no residentes y segundas viviendas. Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reformada en 2023 ha desincentivado la puesta en alquiler de viviendas libres, reduciendo aún más la oferta disponible para compra.
Datos Clave
- La compraventa de viviendas cayó un 2,2 % en marzo de 2026 y acumula -2,6 % en el primer trimestre.
- La vivienda usada alcanzó su mejor marzo desde 2007: +0,2 % (48.238 operaciones).
- La vivienda nueva cayó un 10,2 %: tercera caída mensual consecutiva.
- La vivienda protegida representa solo el 6,2 % del total y retrocedió un 10,4 %.
- Nueve comunidades autónomas registraron descensos, lideradas por Cantabria y País Vasco.
- El euríbor a 12 meses supera el 3,8 %, elevando las cuotas hipotecarias y reduciendo la capacidad de endeudamiento.
¿Cuál es el impacto económico real de esta desaceleración?
La caída en la compraventa de viviendas afecta a más de 200 sectores vinculados: construcción, materiales, muebles, reformas y servicios jurídicos. Según el Banco de España, cada 10.000 operaciones menos suponen una pérdida estimada de 0,15 puntos del PIB anual. Además, la ralentización frena la recaudación tributaria: ITP, Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y plusvalías municipales. En 2026, se estima que la recaudación por transacciones inmobiliarias será un 4,7 % inferior a la de 2025.
