La compraventa de viviendas en España cayó un 1,8% en abril de 2026, con 53.241 operaciones. Este descenso prolonga una racha de cuatro meses consecutivos de caídas interanuales. El mercado muestra signos claros de enfriamiento estructural, no de colapso. Aunque las cifras están por debajo del récord de 2025, siguen siendo las cuartas más altas para un mes de abril desde 2007. El ajuste responde a factores económicos, regulatorios y de oferta, no a una pérdida de demanda sostenida.
¿Qué explica la caída del 1,8% en la compraventa de viviendas?
El retroceso de abril forma parte de una desaceleración progresiva tras el récord histórico de 2025. Ese año fue el segundo mejor de la serie desde 2007, lo que elevó la base de comparación. Las ventas cayeron un 5% en enero, un 0,5% en febrero y un 2,2% en marzo. El 1,8% de abril confirma una moderación consolidada.
Este comportamiento no refleja debilidad del sector, sino una normalización post-ciclo. Los precios medios siguen al alza en muchas zonas. La tasa de esfuerzo y los tipos de interés, aunque estables, mantienen cierta presión sobre la capacidad de acceso.
¿Por qué la vivienda protegida cayó un 12,3% y la libre solo un 1,0%?
La brecha entre ambos regímenes se ha ampliado. Las ventas de vivienda protegida se desplomaron un 12,3%, hasta 3.295 operaciones. Esto evidencia una escasez crónica de oferta pública y retrasos en la ejecución de planes autonómicos. La burocracia, los plazos de licencias y la falta de suelo dotado frena la puesta en marcha de nuevos proyectos.
En contraste, la vivienda libre registró 49.946 operaciones, un 1,0% menos. Su mayor flexibilidad, menor dependencia de subvenciones y capacidad de adaptación a la demanda explican su mayor resistencia.
¿Qué papel juega la obra nueva frente a la segunda mano?
La obra nueva creció un 0,6%, con 11.458 ventas. Es el único segmento en positivo. Su dinamismo responde a la entrada de nuevos promotores, a la demanda de viviendas con estándares de eficiencia energética y a la renovación del parque residencial en zonas urbanas.
La segunda mano, con 41.783 operaciones (78,5% del total), cayó un 2,4%. Su peso sigue siendo dominante, pero su ritmo de contracción es mayor. Esto sugiere que los compradores priorizan novedad y garantías técnicas sobre ubicación consolidada.
¿Cómo afecta la desigualdad autonómica al mercado nacional?
Once comunidades autónomas registraron subidas interanuales en abril. Destacan Canarias (+12,1%), Murcia (+8,4%) y Andalucía (+4,2%), impulsadas por demanda extranjera, turismo residencial y precios relativamente accesibles.
En cambio, regiones con mayor saturación de oferta o menor crecimiento económico, como Asturias o Castilla-La Mancha, mostraron caídas superiores al 5%. Esta disparidad refleja la fragmentación del mercado: ya no hay un “mercado español”, sino mercados regionales con dinámicas propias.
Datos Clave
- Las ventas acumuladas entre enero y abril de 2026 fueron 231.714, un 2,4% menos que en 2025.
- El 93,8% de las operaciones correspondieron a vivienda libre, frente al 6,2% de vivienda protegida.
- Abril de 2026 es el cuarto mejor abril desde 2007, solo superado por 2007, 2008 y 2025.
- La obra nueva es el único segmento en crecimiento (+0,6%), mientras la segunda mano cae (-2,4%).
- La caída de la vivienda protegida (-12,3%) evidencia fallos estructurales en la política de vivienda pública.
El contexto actual muestra un mercado en transición. La Ley de Vivienda sigue generando incertidumbre jurídica en alquileres y suelo. Los cambios en la Ley Hipotecaria y la entrada en vigor de la Directiva Europea de Eficiencia Energética están redefiniendo los costes de adquisición y rehabilitación. Económicamente, el sector representa el 12,3% del PIB nacional y emplea a más de 1,8 millones de personas. Cualquier desaceleración impacta directamente en la inversión privada y en la recaudación tributaria. La estabilidad del mercado depende ahora menos de la demanda y más de la capacidad regulatoria para acelerar la oferta pública y simplificar los procesos de licencia.
