Cambia la forma de entender el suelo urbano en Cambre. Desde 2025, los propietarios de bajos comerciales vacíos pueden transformarlos en viviendas con autorización municipal. Este cambio responde a la crisis habitacional que afecta a municipios como A Barcala, donde el 37 % de los locales comerciales están abandonados. La medida ya ha generado interés en al menos cinco promotores particulares y se alinea con las directrices de la Xunta de Galicia para reactivar el parque residencial sin consumir suelo nuevo.
¿Por qué se permite ahora cambiar bajos comerciales a viviendas?
El cambio se debe a una nueva interpretación técnica y política del Reglamento de Urbanismo de Galicia (RUG). Tras el cambio de gobierno en el Concello de Cambre, el equipo de la alcaldesa Diana Piñeiro impulsó una consulta jurídica formal a la Xunta. Esta confirmó que los cambios de uso son viables si se cumplen los requisitos de habitabilidad, accesibilidad, seguridad estructural y salubridad.
Antes, los técnicos municipales rechazaban sistemáticamente estas solicitudes. Ahora, el Concello aplica un protocolo ágil: evaluación técnica en 15 días, informe jurídico vinculante y resolución en menos de 60 días.
El papel clave de la Xunta de Galicia
La Xunta actualizó en 2024 su Instrucción Técnica sobre Rehabilitación Urbana, que incluye el cambio de uso como herramienta prioritaria. Esta instrucción permite excepciones al coeficiente de edificabilidad y bonificaciones en tasas de licencia si el proyecto incluye eficiencia energética o accesibilidad universal.
¿Qué requisitos legales exige el Concello de Cambre?
El proceso no es automático. Cada solicitud debe cumplir tres pilares legales:
- Presentar un proyecto técnico firmado por arquitecto que acredite cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Obtener el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, si el local forma parte de un edificio plurifamiliar.
- Acreditar que el local no está sujeto a protección patrimonial ni a limitaciones urbanísticas especiales, como zonas de servidumbre o suelo rústico colindante.
¿Qué pasa con los locales en estado de abandono?
El Concello activó un registro municipal de inmuebles degradados, que permite agilizar trámites si el local lleva más de 24 meses sin actividad comercial registrada. En esos casos, se reduce un 40 % el plazo de resolución y se exime del pago de la tasa de licencia inicial.
¿Cuál es el impacto económico real en Cambre?
Transformar bajos vacíos en viviendas tiene un triple efecto económico:
- Reactivación del sector de la construcción: cada reforma genera entre 3 y 5 empleos directos y estimula la demanda de materiales locales.
- Incremento de la base imponible: el cambio de uso eleva el valor catastral y genera ingresos por IBI, ICIO y plusvalía municipal.
- Reducción de costes sociales: evitar el deterioro progresivo de fachadas y estructuras evita gastos futuros de emergencia en rehabilitación colectiva.
Según datos del Instituto Galego de Estatística (IGE), Cambre tiene una tasa de vivienda vacía del 18,2 %, muy por encima de la media gallega (12,7 %). Esta medida podría liberar hasta 120 nuevas viviendas en los próximos tres años.
¿Qué pasa con los vecinos y la convivencia?
La transformación no implica conflictos inevitables. El Concello exige cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Ruido. Los nuevos usos deben garantizar:
- Aislamiento acústico mínimo de 45 dB entre vivienda y zonas comunes.
- Horarios de obra limitados a 9:00–14:00 y 16:00–20:00, de lunes a viernes.
- Instalación obligatoria de sistemas de ventilación mecánica para evitar humedades en plantas superiores.
Datos Clave
- El primer cambio de uso autorizado en A Barcala se resolvió en 62 días, frente a los 180 días promedio anteriores.
- La Xunta ofrece subvenciones hasta 15.000 € por vivienda rehabilitada, si se cumplen criterios de sostenibilidad.
- El 73 % de los bajos vacíos en Cambre están en edificios con más de 40 años de antigüedad.
- El Concello ya ha recibido 11 solicitudes formales, 4 de ellas en fase de proyecto técnico.
- No se requiere modificación de planeamiento general, solo licencia de obra menor y cambio de uso.
El caso de Eugenio Santos no es aislado. Es el reflejo de una nueva política urbana que prioriza la reutilización funcional sobre la expansión territorial. En un contexto de escasez de suelo urbanizable y presión demográfica creciente, convertir bajos vacíos en viviendas es una solución técnica, legal y socialmente viable. La clave está en la coordinación entre administraciones y la claridad normativa.
