La reciente adquisición de cerca de dos mil viviendas en Madrid y la Comunidad Valenciana por parte del fondo alemán MEAG, junto con la adjudicación de otras dos mil a la gestora escocesa Aberdeen, ha marcado un cambio significativo en el panorama del sector inmobiliario español. Esta tendencia revela la creciente influencia de los fondos de infraestructuras como nuevos actores en el mercado de la vivienda asequible, un sector que ha estado bajo presión debido a la escasez de opciones de alquiler a precios razonables.
### La Estrategia de Inversión de los Fondos de Infraestructura
Los fondos de infraestructura, a diferencia de otros tipos de fondos de inversión, buscan una rentabilidad menor, lo que puede ser visto como un aspecto positivo para el mercado de alquileres asequibles. Mientras que los fondos oportunistas pueden exigir rentabilidades superiores al 20% anual, los fondos de infraestructura, como los que están invirtiendo en vivienda asequible, buscan retornos que oscilan entre el 5% y el 10%. Esto significa que están dispuestos a aceptar menores ganancias a cambio de una mayor seguridad en sus inversiones, similar a la de operar una autopista de peaje o un aeropuerto.
En este contexto, MEAG, la gestora de activos del grupo Munich Re, ha adquirido el 50% de una cartera de aproximadamente 1.800 pisos construidos en colaboración con la administración pública. Esta operación se centra en terrenos que pertenecen a entidades gubernamentales, lo que permite que los alquileres se mantengan por debajo de los precios de mercado. Por su parte, Aberdeen ha sido adjudicatario de varios lotes del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, un programa que busca construir viviendas asequibles en terrenos públicos. La inversión total de Aberdeen en este proyecto asciende a 260 millones de euros, con la intención de desarrollar alrededor de 2.000 viviendas.
### Un Cambio de Paradigma en la Construcción de Viviendas
Una de las características más destacadas de estas inversiones es que los fondos de infraestructura están optando por construir viviendas a través de contratos concesionales. Esto implica que las comunidades autónomas o los ayuntamientos ceden terrenos por un periodo que puede variar entre 45 y 75 años, permitiendo que los inversores privados construyan y obtengan rentabilidad a través de alquileres a precios accesibles. Este enfoque contrasta con la práctica habitual de los licitadores, que solían construir y vender o mantener las viviendas solo por un corto periodo.
Tanto MEAG como Aberdeen han decidido mantener sus inversiones a largo plazo, lo que representa un cambio significativo en la forma en que se aborda el desarrollo de viviendas asequibles. En lugar de buscar una rápida desinversión, estos fondos analizan la Tasa Interna de Retorno (TIR) de sus inversiones y el flujo de caja generado por los alquileres, lo que les permite adoptar una perspectiva más estratégica y sostenible.
Además, es importante destacar que estos fondos suelen asociarse con promotores locales especializados, lo que les permite minimizar riesgos. Por ejemplo, MEAG colabora con Culmia, una de las promotoras más activas en la construcción de viviendas en suelos públicos, mientras que Aberdeen trabaja con DeA Capital Real Estate. Esta colaboración es esencial, ya que los fondos de infraestructura no asumen riesgos durante la fase de construcción, sino que invierten una vez que las obras están finalizadas y los inmuebles están ocupados y generando ingresos.
La tendencia hacia la industrialización de la construcción también está ganando terreno en este sector. Muchos de los componentes de las viviendas se fabrican en fábricas, lo que, aunque puede aumentar ligeramente el costo por metro cuadrado, garantiza plazos de entrega más cortos y menores necesidades de mantenimiento a largo plazo. Esta metodología no solo optimiza los costos de construcción, sino que también permite una gestión más eficiente de los proyectos.
Los expertos en derecho inmobiliario destacan que la demanda de alquileres asequibles es cada vez más fuerte, mientras que la oferta sigue siendo limitada. Esto convierte a las inversiones en vivienda asequible en un producto atractivo para los fondos de infraestructura, que buscan minimizar riesgos y maximizar retornos a largo plazo. La escalabilidad de los proyectos es otro factor clave; a medida que se construyen más viviendas, la rentabilidad de las plataformas de inversión aumenta, lo que es crucial en un sector que está en sus primeras etapas de desarrollo.
En resumen, la irrupción de los fondos de infraestructura en el mercado de la vivienda asequible en España representa un cambio significativo en la forma en que se desarrollan y gestionan los proyectos inmobiliarios. Con un enfoque en la sostenibilidad, la eficiencia y la colaboración con socios locales, estos fondos están sentando las bases para un futuro más accesible en el sector de la vivienda.
