El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha revelado que el segundo trimestre de este año ha visto un aumento interanual de doble dígito en el precio de la vivienda, marcando 45 trimestres consecutivos de crecimiento. Desde 2014, cuando los precios alcanzaron su mínimo tras la crisis de 2007, el incremento ha sido del 87%. Sin embargo, desde finales de 2024, el mercado inmobiliario ha entrado en una fase de aceleración, similar a los años del gran ‘boom’ inmobiliario. Esto plantea interrogantes sobre la existencia de una burbuja en el sector y la sostenibilidad de estos precios en el futuro.
La situación actual del mercado inmobiliario se caracteriza por una fuerte demanda que supera la oferta disponible. A diferencia de los años del ‘boom’, cuando se construían más de 600.000 viviendas al año, hoy la oferta es insuficiente para satisfacer la creciente demanda. Según un informe de CaixaBank Research, la situación financiera de las familias y del sector constructor es sólida, lo que contribuye a la expansión del mercado. La entidad señala que la bajada de los tipos de interés, la mejora del poder adquisitivo y el crecimiento demográfico están impulsando esta tendencia. Aunque los precios han superado los máximos de 2007, el déficit de vivienda acumulado desde 2021 sigue siendo un factor clave que explica la presión sobre los precios.
### Señales de Sobrevaloración en el Mercado
Uno de los hallazgos más significativos del estudio de CaixaBank es la identificación de «señales de sobrevaloración» en el mercado inmobiliario, algo que no se había observado hasta ahora. Basándose en informes del Banco de España y del Banco Central Europeo, se ha determinado que los precios de la vivienda en algunas regiones están entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio, y hasta un 10% en el caso del Banco Central Europeo. Las regiones más afectadas son Baleares y Madrid, donde los precios han comenzado a desacoplarse de los ingresos familiares, lo que genera una creciente tensión en las ratios de accesibilidad.
Este aumento en los precios ha suscitado temores sobre una posible corrección brusca, similar a la que se vivió entre 2008 y 2013. Sin embargo, los expertos advierten que el contexto actual es diferente al de la crisis anterior. En lugar de un exceso de oferta, el mercado enfrenta un grave déficit de vivienda, lo que explica en gran medida la presión sobre los precios. La incertidumbre sobre cuándo se producirá una caída en los precios persiste, ya que los ciclos económicos no son eternos y la tendencia actual no puede mantenerse indefinidamente.
### Factores que Influyen en el Futuro del Mercado Inmobiliario
La pregunta que muchos se hacen es: ¿cuándo dejarán de subir los precios de la vivienda? La respuesta no es sencilla. Se espera que esta tendencia alcista se detenga cuando la economía española muestre signos de desaceleración, lo que podría ocurrir si el crecimiento del PIB cae por debajo del 1,5% o 2%. Para que los precios de la vivienda disminuyan, es necesario que haya una reducción del consumo y un aumento del desempleo, factores que actualmente no están presentes en el mercado.
La teoría del economista Hyman Minsky sobre la inestabilidad financiera divide los ciclos económicos en varias fases. La primera fase es la aparición de un fenómeno, que en el caso de la vivienda coincide con la recuperación de la economía española tras la crisis financiera. A partir de ahí, los precios comienzan a crecer de manera sostenida, generando un creciente interés que lleva a una etapa de euforia, donde los precios se disparan más allá de lo razonable. Eventualmente, esta fase culmina en una caída de los precios.
Entre 2000 y 2005, España experimentó un aumento constante en los precios de la vivienda, que se acentuó entre 2005 y 2007, seguido de una caída media del 35% en los años posteriores. En esa ocasión, la oferta superaba a la demanda, y el crecimiento de los precios estaba sustentado únicamente por el crédito. La situación actual, sin embargo, es diferente, ya que la oferta sigue siendo insuficiente para satisfacer la demanda, lo que empuja los precios al alza.
Desde finales del año pasado, el mercado ha estado en una fase de aceleración, con incrementos interanuales que superan el 10% y se acercan al 15%, dependiendo de la fuente. La incertidumbre sobre el futuro del mercado inmobiliario persiste, y aunque hay señales de sobrevaloración, la falta de oferta y la sólida situación financiera de los actores del mercado sugieren que, por el momento, el crecimiento de los precios podría continuar.
